C-triada.ru

Строительный журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как найти физический износ

Как найти физический износ

Основные производственные фонды (ОПФ), находясь длительное время в процессе производства, подвергаются физическому и моральному износу.

Под физическим (материальным) износом понимается потеря средствами труда своих первоначальных качеств.

Уровень физического износа основных средств зависит от: первоначального качества основных фондов; степени их эксплуатации; уровня агрессивности среды, в которой функционируют основные фонды; уровня квалификации обслуживающего персонала и др. Учет этих факторов в работе предприятий может в значительной степени повлиять на физическое состояние основных фондов.

Для характеристики степени физического износа основных фондов используется ряд показателей.

Коэффициент физического износа основных фондов (Кф) определяется следующим образом:

Кф = ,

где И – сумма износа основных фондов за весь период их эксплуатации, руб.;

Сперв – первоначальная стоимость основных фондов, руб.

Коэффициент физического износа основных фондов может быть определен на основе данных о фактическом сроке их службы. Для объектов, фактический срок службы которых ниже нормативного, расчет ведется по формуле:

Кф = ,

где Тф – фактический срок использования основных фондов;

Тпи – срок полезного использования (нормативный срок службы) основных средств.

Для объектов, у которых фактический срок службы равен нормативному или превысил его, коэффициент физического износа рассчитывается по следующей формуле:

Кф =,

где Тф – фактический срок использования основных фондов;

Тв – возможный остаточный срок службы основных средств (чаще всего он определяется экспертным путем).

Коэффициент годности основных фондов укрупнено характеризует их физическое состояние на определенную дату и исчисляется по формуле:

Кг = ,

где Сост – остаточная стоимость основных фондов, руб.;

Сперв – первоначальная стоимость основных фондов, руб.

Помимо физического износа ОПФ существует также их моральный износ, сущность которого состоит в том, что тот или другой вид ОПФ еще до полного своего физического износа оказывается обесцененным.

Различают моральный износ первого и второго рода (вида).

Моральный износ первого рода вызывается удешевлением производства самих основных средств в отраслях, производящих основные средства.

Степень морального износа первого рода (Км1) можно определить по следующей формуле:

Км1 = ,

где Св и Сп – соответственно восстановительная и первоначальная стоимость основных средств.

Моральный износ первого рода не приводит к убыткам, так как отражает экономию в затратах прошлого труда и представляет собой эффект увеличения накопления.

Моральный износ второго рода происходит в результате появления аналогичных видов основных средств, имеющих большую производительность.

Степень морального износа второго рода(Км2) может быть определена следующим образом:

Км2 = ,

где Ву и Вн – соответственно производительность (выработка) устаревшего и нового оборудования.

На каждом предприятии процесс физического и морального износа основных фондов должен управляться в целях недопущения их чрезмерного износа, особенно их активной части, так как это может привести к негативным экономическим последствиям для предприятия.

Амортизация основных средств

Амортизация – это процесс постепенного перенесения стоимости основных фондов на производимую продукцию с целью образования специального амортизационного фонда денежных средств для последующего полного восстановления (реновации) основных фондов.

Амортизационные отчисления включаются в себестоимость выпускаемой продукции. Исходными данными для расчета величины амортизационных отчислений являются:

-сумма первоначальных затрат на основные фонды;

-срок полезного использования (амортизационный период).

Согласно ст. 256 Налогового Кодекса амортизируемым имуществом признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации.

Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20000 рублей.

Норма амортизации

Норма амортизации – установленный государством годовой процент погашения стоимости основных фондов. Норма амортизации определяет сумму ежегодных амортизационных отчислений.

Норма амортизации представляет собой отношение годовой суммы амортизации к первоначальной стоимости средства труда, выраженное в процентах. Расчет нормы амортизации (Н) проводится по следующей формуле:

Н = ,

где Сперв – первоначальная стоимость данного вида основных средств, руб.;

Сликв – ликвидационная стоимость данного вида основных средств, руб.;

Т – срок полезного использования, лет.

Уровень нормы амортизации определяется принятым сроком полезного использования различных видов основных фондов. Выбор его величины обусловлен рядом факторов: темпами и направлениями технического прогресса, возможностями производственного аппарата по выпуску новых видов техники, соотношениями между потребностями и ресурсами в различных видах основных средств и т.п.

Методы начисления амортизации

Налоговый Кодекс РФ предусматривает два метода начисления амортизации: линейный и нелинейный.

Начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию.

Начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошло полное списание стоимости такого объекта, либо когда данный объект выбыл из состава амортизируемого имущества налогоплательщика по любым основаниям.

Линейный метод начисления амортизации применяется к зданиям, сооружениям, передаточным устройствам и нематериальным активам, входящим в восьмую—десятую амортизационные группы, независимо от сроков ввода в эксплуатацию этих объектов.

Начисление амортизации в отношении объекта амортизируемого имущества осуществляется в соответствии с нормой амортизации, определенной для данного объекта исходя из его срока полезного использования.

При применении линейного метода сумма начисленной за один месяц амортизации в отношении объекта амортизируемого имущества определяется как произведение его первоначальной (восстановительной) стоимости и нормы амортизации, определенной для данного объекта.

При применении линейного метода норма амортизации по каждому объекту амортизируемого имущества определяется по формуле:

К = [1/n] 100%,

где К – норма амортизации в процентах к первоначальной (восстановительной) стоимости объекта амортизируемого имущества;

n – срок полезного использования данного объекта амортизируемого имущества, выраженный в месяцах.

Таким образом, линейный метод начисления амортизации позволяет в течение срока полезного использования равномерно учитывать в расходах затраты на амортизируемое имущество.

При применении нелинейного метода начисления амортизации, ее ежемесячная сумма будет рассчитываться не отдельно по каждому объекту имущества (как при линейном методе), а по амортизационной группе в целом.

Сумма начисленной за один месяц амортизации для каждой амортизационной группы определяется по следующей формуле:

А = В (к / 100 %),

где А – сумма начисленной за один месяц амортизации для соответствующей амортизационной группы;

В – суммарный баланс соответствующей амортизационной группы;

к – норма амортизации (в процентах) для соответствующей амортизационной группы.

При этом в целях применения нелинейного метода применяются следующие нормы амортизации (табл. 4 .1).

Суммарный баланс рассчитывается как сумма остаточной стоимости всех объектов амортизируемого имущества, которые относятся к данной амортизационной группе.

Амортизацию нелинейным способом продолжают начислять до тех пор, пока суммарный баланс группы не станет менее 20 000 рублей. После этого величину суммарного баланса группы можно включить во внереализационные расходы.

Читать еще:  Что лучше канифоль или паяльная кислота

Таблица 4.1.

Амортизационная группа

Норма амортизации (месячная)

В целях создания финансовых условий для ускорения внедрения в производство научно-технических достижений и повышения заинтересованности предприятий в ускорении обновления и техническом развитии активной части основных производственных фондов (машин, оборудования, транспортных средств) предприятия имеют право применять метод ускоренной амортизации активной части производственных основных фондов, введенных в действие после 1 января 1991 года.

Ускоренная амортизация является целевым методом более быстрого по сравнению с нормативными сроками службы основных фондов, полного перенесения их балансовой стоимости на издержки производства и обращения.

Предприятия могут применять ускоренный метод исчисления амортизации в отношении основных фондов, используемых для увеличения выпуска средств вычислительной техники, новых прогрессивных видов материалов, приборов и оборудования, расширения экспорта продукции в случаях, когда ими осуществляется массовая замена изношенной и морально устаревшей техники новой более производительной.

При введении ускоренной амортизации предприятия применяют равномерный (линейный) способ исчисления, при этом утвержденная в установленном порядке (по соответствующему инвентарному объекту или их группе) норма годовых амортизационных отчислений на полное восстановление увеличивается, но не более чем в два раза.

Ускоренная амортизация позволяет ускорить процесс обновления основных средств на предприятии; накопить достаточные средства для технического перевооружения и реконструкции производства; уменьшить налог на прибыль; поддерживать основные средства на высоком техническом уровне.

Выделяют следующие способы ускоренной амортизации: способ уменьшаемого остатка и способ начисления амортизации путем списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования.

При способе уменьшаемого остатка годовая сумма амортизационных отчислений определяется исходя из остаточной стоимости объекта основных средств на начало отчетного года и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта и коэффициента ускорения, не более 3.

При способе начисления амортизации путем списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования годовая сумма амортизационных отчислений определяется исходя из первоначальной стоимости или восстановительной стоимости (в случае проведения переоценки) объекта основных средств и соотношения, в числителе которого – число лет, остающихся до конца срока полезного использования объекта, а в знаменателе – сумма чисел лет срока полезного использования объекта.

С 1 января 2009 г. Федеральным законом от 26.11.2008 №224 – ФЗ отменена возможность применять ускоряющий коэффициент амортизации (не более 3) для предметов лизинга 1–3 амортизационных групп. При этом наиболее пострадают мелкие и средние лизинговые компании, которые лишатся преимущества налогообложения лизинговых сделок по целому ряду недорогого оборудования (автомобили, персональные компьютеры, значительная часть инновационного оборудования, сельскохозяйственная техника и т.д.).

Коэффициент износа основных средств

При учете состояния основных средств используются различные методы начисления амортизации, у которых есть общая черта – для всех их необходимо использовать специальный промежуточный показатель – коэффициент износа.

Что отражает этот показатель, от чего зависит его вычисление, как именно его производить, а также о чем может свидетельствовать опытному глазу его динамика, мы поговорим в этой статье.

Определение

Условный показатель, определяющий оценку состояния основных фондов предприятия, несущий аналитическое значение, называется коэффициентом износа основных средств, иначе – коэффициентом амортизации.

Любое основное средство с течением времени подвергается износу, находится ли оно в эксплуатации или просто хранится в бездействии. При этом уменьшается его остаточная стоимость. Процесс уменьшения стоимости и переноса ее на изготовленную продукцию – амортизация – происходит с различными темпами, которые зависят не только от амортизационной группы, к которой отнесено конкретное основное средство, но и от отчетного периода.
Подробнее об этом смотрите в материале износ и амортизация основных фондов.

Условность коэффициента износа

Значение данного показателя используется для аналитического учета, а не отражения действительного состояния того или иного фонда. Актив, по факту не изношенный до конца, может иметь нулевую остаточную стоимость. Причина условности – зависимость коэффициента износа от выбранного метода определения амортизационных отчислений. Таким образом, он показывает, не насколько основные фонды изношены, а в какой степени они амортизированы.

ВАЖНО! Если нужно оценить коэффициент износа более объективно, чем просто при учете амортизации, его необходимо сравнить с соответствующими данными по отрасли либо соотнести с аналогичными данными по этой группе основных средств у партнеров или конкурентов.

Коэффициент износа основных средств можно вычислять в отношении:

  • физической амортизации основных фондов;
  • морального устаревания инструментов, оборудования и т.п.;
  • соотношения остаточной стоимости фондов и их рыночной цены.

Зачем его определяют

На основании данного показателя можно аналитически оценить и спрогнозировать:

  • состояние основных активов организации по степени его отражения в бухгалтерской отчетности;
  • необходимость ремонта или реновации (замены) оборудования, инструментов, технологий и др.;
  • потенциал модернизации или увеличения количества тех или иных основных фондов;
  • принимать соответствующие управленческие решения.

Формула для расчёта коэффициента износа основных средств

Коэффициент износа основных фондов фактически представляет собой отношение суммированный отчислений по амортизации к изначальной стоимости данного основного средства. Его вычисляют в процентном соотношении, для чего вычисленную велиину нужно умножить на 100%.

Формула для расчета коэффициента амортизации имеет следующий вид:

Кизн. = ∑аморт. / СТперв. х 100%

  • Кизн. – коэффициент износа (коэффициент амортизации);
  • аморт. – сумма амортизационных отчислений за исчисляемый период;
  • СТперв. – первоначальная стоимость основного средства.

Данные для определения суммы по амортизации, а также стоимость основного актива, коэффициент износа которого нужно определить, берутся из бухгалтерской отчетности организации.

ВНИМАНИЕ! Если была проведена модернизация или улучшение основного средства, в результате которого его стоимость увеличена, то в расчете коэффициента износа будет использован окончательный, то есть увеличенный в результате проведенных мер показатель.

Пример расчета

На балансе АО «Дерево-Стиль» стоит 12 деревообрабатывающих станков. Их первоначальная стоимость, отраженная на балансе в январе 2017 г., составляет 900 000 руб. за каждый станок, то есть всего 12 х 900 000 = 10 800 000 руб. В конце марта была проведена модернизация 3 станков, поставлены более качественные комплектующие, в результате чего стоимость каждого из модернизированных станков увеличилась на 25 000 руб. Таким образом, стоимость 3 из 12 станков составила (900 000 + 25 000) х 3 = 2 775 000 руб., а остальных 9 станков отражаются на балансе по стоимости 9 х 900 000 = 8 100 000 руб.

Сумма амортизационных отчислений на эту группу оборудования АО «Дерево-Стиль» по состоянию на 01.04.2017 года была равна 4 005 620 руб. Рассчитаем коэффициент износа оборудования, как это бы сделал бухгалтер.

Для применения формулы нам нужно знать два показателя:

  • первоначальную стоимость актива (в нашем случае, нужно учесть проведенную модернизацию), для чего суммируем балансовую стоимость обычных и улучшенных станков: 2 775 000 + 8 100 000 = 10 875 000;
  • показатель начисленных амортизационных отчислений (по бухгалтерским документам) – для АО «Дерево-Стиль» на 01.04.2017 г. он равняется 4 005 620 руб.
Читать еще:  Принцип работы аксиально поршневого насоса

Вычисляем коэффициент износа по вышеприведенной формуле: 4 005 620 / 10 875 000 х 100% = 37%.

Таким образом, коэффициент амортизации данных станков, принадлежащих АО «Дерево-Стиль», на 1 апреля 2017 года составляет 37 %.

Интерпретация

Определенных норм для коэффициента амортизации не прописано ни в каких законодательных документах. Как отмечалось выше, значение этого показателя чисто аналитическое. Тем не менее, нормативное значение должно быть определено для каждой конкретной организации и зафиксировано во внутренней документации, определяющей учетную политику. Это значит, должно быть определено граничное значение износа, при котором степень «подержанности» считается достаточно высокой, чтобы начать предпринимать какие-либо меры: принимать решение о ремонте или скорой будущей замене.

СПРАВКА! Большинство предприятий берут за средний нормативный показатель износа 50%. То есть, если коэффициент не превышает этой цифры, считается, что состояние этого средства находится в пределах установленной нормы. Превышение этого показателя говорит о необходимости управленческих решений, связанных с основными средствами.

При показателе износа, находящегося в пределах нормы, но приближающегося к 50%, целесообразно дополнительно оценить состояние фондов отдельно по каждой группе или даже по каждой отдельной единице.

Можно ли установить нормой любое значение?

Если по отрасли общеупотребительным является другая цифра, отражающая нормативный показатель износа, предприятие может установить свое значение, отличающееся от общепринятого. Но в этом случае вычисленный показатель будет отличаться от реальной картины в рамках специфики той или иной отрасли. Так что целесообразно придерживаться норм, выработанных производственной практикой, пусть даже и не зафиксированных законодательно.

Дополнительный показатель – коэффициент годности

Для уточнения степени износа наряду с показателем коэффициента амортизации исчисляют коэффициент годности основных фондов. Он показывает не степень амортизации, а часть остаточной стоимости актива по отношению к первоначальной (по учетным документам). Для его вычисления нужно разделить остаточную стоимость (то есть сумму минус начисленную амортизацию) на первоначальную стоимость актива (если производились улучшения, то с учетом возросшей стоимости). Для процентного значения умножаем результат на 100%.

Кгодн. = СТост. / СТперв. * 100%

Чем меньше коэффициент износа, тем в лучшем состоянии находятся фонды. С коэффициентом годности ситуация обратная – чем он ниже, тем меньшим будет срок эффективной службы основного средства.

Определение нормативности коэффициента годности полностью аналогично коэффициенту износа, отличие только в знаке: для коэффициента износа норма устанавливается «не выше» определенного процента, а для годности – «не ниже».

Коэффициенты износа и годности основных средств в 2019 году

Основные средства имеют свойства изнашиваться, теряя постепенно эксплуатационные свойства. В конце концов наступает полный износ, после которого объект списывается с учета и далее не используется. Для оценки состояния объектов необходимо проводить регулярные расчеты таких показателей, как коэффициент износа и коэффициент годности основных средств. Первый показывает степень изношенности объекта, наглядно демонстрирует, насколько ОС самортизирован. Второй дает дополнительные сведения о состоянии фондов. Данные коэффициенты можно рассчитать, для этого применяются специальные формулы. Ниже даны формулы расчета, рассмотрено вычисление коэффициента износа и годности на примере.

Предполагается, что основное средство можно эксплуатировать в течение срока полезного использования, который устанавливается на стадии принятия объекта к учету. Его длительность зависит от типа поступившего актива.

В течение всего этого срока отчисляется амортизация в расходы, уменьшающая первоначальную стоимость объекта. Благодаря амортизационным отчислениям происходит возврат вложений в основное средство. Данный показатель в суммарном значении за весь период использования ОС в любой момент позволяет установить остаточный стоимостный показатель по каждому объекту основных средств.

Также начисленная амортизация позволяет рассчитать коэффициент износа, определить степень возвращенных за ОС средств в общей стоимости актива.

Как рассчитать коэффициент износа основных средств — формула расчета

Формула расчета:

Коэффициент износа ОС = А /ПС * 100%,

  • А — амортизация, накопленная на момент расчета. Показатель берется из кредита счета 02;
  • ПС — первоначальная стоимость ОС. Если была проведена переоценка, модернизация, реконструкция, изменившие начальный стоимостный показатель, то нужно брать стоимость с учетом данных изменений. То есть этот тот показатель, которые отражен по дебету счета 01.

Исходя из формулы видно, чем выше коэффициент износа, тем более изношено оборудование, чем больше амортизационные отчисления, тем более изношено основное средство.

Коэффициент возможно рассчитывать для определения износа физического, морального состояния объектов.

Зачем он нужен: показатель позволяет оценить состояние основных фондов, распланировать дальнейшие действия по улучшению и обновлению оборудования, принять решение о целесообразности замены основных средств на новые. То есть величина коэффициента износа дает возможность рационально провести анализ активов предприятия с целью разработки дальнейшей стратегии развития.

Пример расчета коэффициента износа

В компании имеется 10 автомобилей на балансе, каждый объект учтен по дебету счета 01 по первоначальной стоимости, общее значение которой составляет 4600000 (по 460000 каждый). В отношении одного автомобиля проведено улучшение, проведена замена кузова на более удобный и функциональный, это изменение привело к увеличению начальной стоимости автомобиля до 630000 (на 170000). В итоге общая стоимость основных средств оказалась равной 4770000.

Накопленная амортизация по кредиту счета 02 на дату проведения расчета коэффициента составляет 1630000.

Расчет:

Требуется рассчитать коэффициент износа автомобилей. Для этого проводим расчет по формуле:

КИ = 1630000/4770000 *100% = 34%

Выводы:

Какой вывод может сделать бухгалтер после проведения такого расчета?

Степень изношенность автопарка компании составляет 34%, то есть грубо говоря основные средства на треть самортизированы. Насколько такой показатель устраивает компанию, решать только ей. Нормативных значений законодательством не установлено. Никаких рекомендаций не дается относительно того, при какой величине коэффициента износа нужно проводить замену оборудования. Каждое предприятие определяет для себя норму самостоятельно в зависимости от типа оборудования, основных средств, своих финансовых возможностей.

Иногда лучше не дожидаться полного износа ОС, когда эксплуатационные свойства будут полностью утеряны. Порой, гораздо выгоднее обновить оборудование для получения максимальной эффективности работы, а старый объекта списать в расходы. Целесообразность этих действий оценивается в ходе проведения экономических расчетов.

Компании нужно выработать для себя приемлемые нормы коэффициента износа, закрепить результаты в учетной политике.

На практике обычно границей, после которой следуют мероприятия по обновлению парка основных средств, является коэффициент износа в 50%. Считается, что при коэффициенте свыше 50% оборудование сильно изношено и не дает должного экономического эффекта от его использования.

Полученная в примере величина в 34% показывает, что автомобили изношены не настолько сильно, чтобы их менять. В целом, показатель находится в пределах нормы.

Читать еще:  Правильные углы заточки сверл

Обратите внимание: такой расчет не дает точного представления о состоянии отдельных объектов. Возможно в некоторых ситуациях провести более детальный анализ каждого отдельного основного средства на предмет степени его изношенности. Только комплексный анализ позволит принять рациональное решение.

Формула для расчета коэффициента годности ОС

Формула для расчета:

Коэффициент годности = ОС / ПС * 100%,

  • ОС — остаточный показатель стоимости, определяется как разность первоначальной и накопленных амортизационных отчислений;
  • ПС — начальный показатель стоимости, по которой объекты числятся на балансе.

Пример расчета коэффициента годности

Возьмем тот же пример с автомобилями, по которому следующие исходные данные:

  • 4770000 — начальная стоимость автомобилей с учетом улучшений;
  • 1630000 — накопленные отчисления на амортизацию.

Расчет:

Рассчитаем коэффициент годности.

Для использования формулы нужно знать стоимость в остаточном значении, для этого проводим такие вычисления:

ОС = 4770000 — 1630000 = 3140000.

Коэффициент годности = 3140000 / 4770000 * 100% = 66%

Выводы:

Насколько устроит такое значение компанию? Опять же норм не установлено, каждое предприятие решает вопрос самостоятельно. Обычно считается, что при коэффициенте годности более 50% основные средства можно использовать далее, при снижении его ниже данной границы разумно провести анализ фондов.

Итоговое решение о целесообразности изменений принимает на основе обоих коэффициентов — годности и износа. Разумно провести не только общие вычисления по всему фонду основных средств, но и по каждому отдельному активу.

Методы расчета физического износа зданий

Существуют следующие методы определения физического износа зданий:

· визуальный[26] (по таблицам ВСН 53-86);

· на основе расчета срока службы (элемента) объекта;

· на основе определения затрат на ремонт (элемента) объекта.

1. Визуальный.Метод основан на применении «Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН-53-86 (р) – Госгражданстрой», используемых при визуальных измерениях износа.

В соответствии с ВСН 53-86 (р) физический износ жилых зданий оценивается по специальным таблицам признаков износа. Эти признаки выявляются в результате визуального или инструментального обследования и представляют собой внешнее проявление различных неисправностей, характерных для различных стадий развития. Каждой стадии развития износа соответствует количественная оценка в %, которая условно характеризует степень износа как отношение стоимости ремонта с восстановительной стоимости элемента здания.

Например, в таблице 7.3. представлены признаки и количественная оценка физического износа стен из слоистых железобетонных панелей.

Признаки и количественная оценка физического износа стен из слоистых железобетонных панелей

В сборнике ВСН 53-86 (р) таблицы приведены также для стен:

— деревянных рубленых, каркасных и брусчатых с наружной облицовкой кирпичом;

— с облицовкой керамической плиткой;

— из мелких блоков, искусственных и естественных камней;

— из крупноразмерных блоков и однослойных несущих панелей.

Физический износ конструкции (Фк) рассчитывается по формуле:

,

где: Фi — физический износ i-го участка конструкции, %;

Pk — размеры осмотренной конструкции (площадь, длина, объём и т.п. — м 2 , п.м., м 3 );

Pi — размеры поврежденного i-го участка конструкции.

Например, удельный вес участка к общему объему конструкции, Pi = 75 %; физический износ участка конструкции, Фi = 30 %;

Средневзвешенное значение физического износа конструкции Фki = 0,75· 30 = 22,5 %, т.е. физический износ конструкции 22%

Аналогично устанавливают физический износ для всех конструктивных элементов здания.

Физический износ здания (Фз):

,

где: Фki — физический износ i-ой конструкции, %;

Li — доля стоимости i-ой конструкции в восстановительной стоимости здания, %;

n — число осмотренных (обследованных) конструктивных элементов.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) следует принимать по УПВС жилых зданий, либо по их сметной стоимости.

Усредненные доли восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов здания приведены в соответствующих приложениях ВСН 53-86 (р). Например, удельные веса элементов жилых зданий II группы капитальности по стоимости (табл.7.4.).

Удельные веса элементов жилых зданий II группы капитальности по стоимости

Классификация групп капитальности зданий приведена в таблице 7.5.

Группы капитальности жилых зданий

На основе полученных значений износа элементов и объекта в целом в процентах рассчитывается стоимостное выражение износа, т. е. величина потери стоимости объекта.

Например, в результате визуальных обследований получены следующие значения физического износа в процентах по элементам здания (табл. 7.6.).

Расчет физического износа по элементам здания

Однако данный метод оценки технического состояния зданий не дает объективной оценки износа, особенно для 1-й, 2-й и 3-ей групп капитальности. Это обусловлено тем, доля ненесущих конструкций (перегородок, оконных и дверных блоков, инженерных систем и др.) в общей стоимости объекта ниже, чем несущих (фундаментов, стен, перекрытий). Поэтому при сравнительно высокой надежности несущих конструкций и значительном износе (35-40%), например, отделки, кровли и технических систем, физический износ здания в целом, определяемый как средневзвешенное значение износа всех элементов, будет иметь значение, близкое к 18%.

В связи с этим здания, которые по результатам визуального обследования в соответствии с ВСН 53-86 (р) имеют физический износ 60% и более, подлежат детальному инструментальному обследованию их несущих конструкций.

2. Метод расчета срока службы (графический)

Этот метод был разработан на основе обработки статистических данных технической эксплуатации по жилым зданиям и отражает зависимость физического износа отдельных конструктивных элементов, систем здания от срока их эксплуатации. В ВСН 53-86 (р) приведены графики физического износа различных конструкций жилых зданий. Данный метод[27] целесообразно применять только при массовых технических инвентаризациях объектов недвижимости (с целью планирования и организации ремонтных мероприятий).

3. На основе определения затрат на ремонт объекта (элемента):

,

где: Фи— физический износ конструктивного элемента или здания на момент оценки, в %;

Зр— затраты на ремонт элемента или здания в целом, руб.;

С — восстановительная стоимость конструктивного элемента, здания на момент оценки, руб.

Приведенные выше методы оценки физического износа не подразумевают его разделения на устранимый и неустранимый, т.е. полученный показатель износа включает в себя и устранимый, и неустранимый виды.

Однако в теории оценки недвижимости устранимый физический износ рассматривается как износ, который может быть устранен немедленно после даты оценки (восстановление протекающей кровли, ремонт неисправного сантехнического или электрооборудования и т.п.) или по достижении момента проведения очередного косметического ремонта. Если же затраты на устранение дефекта, повреждения больше приращения стоимости объекта, износ считается неустранимым. Заметим, что любой дефект можно устранить путем создания нового объекта взамен существующего, но в этом случае имеет место соизмеримость затрат на ликвидацию дефектов с затратами на создание нового строения.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector